[今日评论]楼市调控再升级，全面限购力度大

【事件背景】

　　2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。统计局数据显示，2010年全国70个大中城市房价上涨了6.4%；中房信对全国重点城市监控数据显示，30个重点城市房价涨幅均超过10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过40%。

　　2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。

【政策要点】

　　【调整税费】对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。（营业税将统一按照总额的5.5%征收，普通住宅也被纳入调控对象之列，之前的规定是：1.不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。2.超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。 3.不足5年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；严格执行房产所得税意味着可能按照差价的20%征收，之前各地多采用总额的1%税率征收。）

　　【差别信贷】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（首付比例上调一成）

　　【增加土地出让】今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

　　【限购升级】各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　【我们的观点】

　　一、政策点评

　　本次调控事前没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。

　　这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。本次调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之前各城市限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买了，这个政策对市场的杀伤力很大!

　　二、对市场的影响

　　1、对市场量价的影响

　　在毫无征兆的前提下出台如此严厉的调控政策，楼市各方最紧急的反应就是暂时观望，这在过去历次的调控中也有所体现。

　　当下即将迎来春节假期，正处于市场正常的低谷期内。因此短期内，春节假期和政策伊始买卖双方的观望将导致成交量下滑明显。而从价格方面来看，短期内开发商将保持观望态势，在市场处于低谷期内不会贸然调整价格。春节假期过后，不排除部分开发企业会出现一定的价格让利。

　　2、对城市市场的影响

　　本次调控带有很强的针对性，无论是二套房六成首付、未满5年的交易统一全额征税还是对持有2套以上的限购，都是直接针对楼市投机者的，这是由各城市购房需求中投资者所占的比重决定的。而从城市结构方面来看，一二线城市投资比重较大，同时直接受到限购令的冲击，因此受政策的影响也最大；大部分三四线城市房地产市场以刚性需求为主，且不会出台限购令，相反会成为一二线城市购房资金转移的目标，因此市场影响较小。

　　3、对不同物业的影响

　　从价格结构来看，预计高端物业受到的冲击会较大，高端项目的客户群体多数已经拥有两套以上的住宅，是本次限购令明令禁止的，因此，高端住宅可能将面临前所未有的冲击。而中低端住宅以刚性需求为主，相对受到的冲击较小。而改善性需求由于六成首付的要求也将受到一定的抑制，首此影响，中高端住宅的销售也将受到一定的冲击。

　　当然，本次新国八条最终的调控效果特别是对房价的影响取决于两个方面：地方政府的执行力和市场需求对政策的适应力。和去年四月中旬一样，政策很严厉，但最终地方执行力度不一，购房者对调控政策快速消化等使得政策季度化，最终的调控效果并不理想。

　　三、对企业的影响

　　本次新国八条影响企业四个方面：

　　1、空间：加快企业向三四线城市战略布局的进程

　　三四线城市房地产市场受政策影响较小，因此我们认为主要布局于三四线城市的房地产开发企业在本次调控中受影响相对较小。同时，这也将加快目前开发企业向三四线城市战略布局的进程。

　　2、速度：高周转企业相对冲击较小

　　秉承高速周转战略的房地产开发企业将在本次调控中表现出更强的抗压性。高速周转的企业具有较为灵活的定价、推盘策略，在市场调整期内更能有效的抓住市场需求，回笼资金。
　　3、形态：资金优势有利于央企发力和洗牌；专注于三四线潜力企业受益，有望借机超车

　　市场调整期内，开发企业之间的竞争将更依赖于资金的充裕程度。央企凭借雄厚的资金实力和强大的融资能力有望借机发力，收购、兼并项目从而对整个行业格局进行重新洗牌。而那些一直以来专注于三四线城市的中型开发企业也有望从调控中获益，凭借较为稳定的现金流实现规模的快速扩张。

　　四、建议

　　政策的密集出台，给企业提出新的命题：政策频发期，如何建立快速反应机制？

　　我们建议企业应在三个方面加强自身功力。

　　1、加强专业判断力，踏准节点比做好产品更重要，这是当前市场环境下的生存战略；

　　2、加强执行力，市场调整期内快速有效供应才是王道；

　　3、进一步整合资源：辅业外包，压缩自身主业运营周期，随时等待市场的拐点。