日报（2010.12.27）：开发商不惧土地调控年末拿地热情高涨

       12月27日，十大重点城市成交指数为133.79，环比昨日大幅上涨了56.11点，其中上海成交涨幅最大，环比上涨了297.79%，南京其次，涨幅为283.05%；二十大典型城市成交指数为346.45，环比昨日大幅上涨了120.81点，其中海口涨幅最大，环比上涨了318.93%，三亚涨幅其次，环比上涨了208.30%。

       年关临近，尽管连续遭遇土地调控升级和货币政策紧缩，但多数开发商积极看多明年市场的预期并没有因此改变，多个城市新的单价、总价地王涌现，12月22日，保利在绍兴刷新单价地王纪录，12月23日，华润臵地在长春创下年度总价地王，12月24日，招商与和记黄埔在南京分别创下河西新的单价和总价地王纪录，……

　　笔者认为，本轮开发商拿地热情高涨所引发的地王频现与07年的地王集中爆发是有着较大区别的：

　　首先，在本轮地王现象中，总价地王比重较高。在07年的时候，地王更多是以单价地王的形式出现的，而在本轮地王现象中，总价地王占大多数比例。总价地王的产生更多是由于地块的出让规模和地块的优劣条件所决定的，例如：昆明五华区的四幅地块，出让总建面就达到了49.73万平方米；而保利在广州所拿的两幅地块位于白云新城，是广州市最近几年的重点发展区域，规划起点很高、规划力度也很强。这类土地出让产生总价地王和单价地王是非常正常的。

　　其次，本轮拿地中，开发商心态更为理性。在07年的地王潮中，由于当时市场火热，更多地王的是在竞拍现场的特定气氛下产生的，从楼板价来看，当时的地王动不动就超过周边的售价，非理性色彩很浓。而在本轮地王中，由于有了07年疯狂和08年行业危机的教训，除了保利地产在广州所拿的两块地与周边住宅售价相当外，其他地王楼板价均低于周边住宅售价，楼板价位于正常区间，这表明当前开发商拿地王是以测算为基础的，拿地心态更加成熟与理性。

　　再次，本轮开发商拿地的目的主要为了补充库存。在07年的地王潮中，由于整个行业高速发展，开发商拿地更多是为了搏土地在未来的升值，而非是考虑企业开发的需要，拿地更多是为了“囤“；而在当前，由于09年和10年的连续热销，企业存货下降，不少企业面临后续土地储备跟不上发展速度的问题，需要补充土地储备，拿地更多是为了“建”。从客观的角度来看，当前土地出让对出让金付款时间和开、竣工时间的规定，也限制企业囤地的行为。